Blog · DG-Ausbau
DG-Ausbau Wien: Der komplette Guide für Zinshaus-Investoren
8. April 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten
Der Dachgeschoss-Ausbau (DG-Ausbau) ist eine der lukrativsten Wertschöpfungsstrategien bei Wiener Zinshäusern. Aus ungenutztem Dachraum entstehen hochwertige Wohnflächen mit Dachterrassen und Panoramablick — Flächen, die am Markt Spitzenpreise erzielen. Doch der Weg vom leeren Dachboden zur fertigen Wohnung ist komplex: Baurecht, Statik, Denkmalschutz und Kosten müssen stimmen. Dieser Guide zeigt, wie es geht.
1. Was ist ein DG-Ausbau und warum lohnt er sich?
Beim DG-Ausbau wird das bisher ungenutzte Dachgeschoss eines Gründerzeithauses in Wohnraum umgewandelt. In der Regel wird das bestehende Dach abgetragen und durch einen neuen Aufbau mit ein bis zwei zusätzlichen Geschossen ersetzt. Das Ergebnis: Moderne Wohnungen mit hohen Räumen, großen Fensterflächen, Dachterrassen und oft spektakulärem Ausblick.
Warum lohnt sich das? Die Rechnung ist einfach: Die Baukosten für einen DG-Ausbau in Wien liegen bei 3.000–5.000 EUR/m². Der Verkaufspreis fertiger DG-Wohnungen in guten Lagen erreicht 6.000–12.000 EUR/m². Die Differenz — abzüglich Planung, Nebenkosten und Finanzierung — ist der Gewinn. Bei einem typischen DG-Ausbau mit 300–500 m² Nutzfläche sind das Gewinne im sechsstelligen Bereich.
Warum Wien besonders attraktiv ist
- Rund 30.000 Gründerzeithäuser — viele davon mit ungenutztem Dachraum
- Hohe Nachfrage nach hochwertigen Neubauwohnungen in innerstädtischer Lage
- DG-Wohnungen erzielen regelmäßig die höchsten Quadratmeterpreise im Haus
- Mietrecht: DG-Ausbau-Wohnungen fallen nicht unter den Richtwertmietzins (Neubau-Ausnahme)
- Steigende Nachfrage nach Wohnungen mit Freiflächen (Terrassen, Balkone)
2. Rechtliche Voraussetzungen
Nicht jedes Zinshaus eignet sich für einen DG-Ausbau. Die rechtlichen Voraussetzungen in Wien sind komplex und müssen vor dem Kauf geprüft werden:
Flächenwidmung und Bauklasse
Die Wiener Bauordnung definiert über die Flächenwidmung und Bauklasse, wie hoch gebaut werden darf. Die Bauklasse (I bis VI) legt die maximale Gebäudehöhe fest. Entscheidend ist: Erlaubt die aktuelle Bauklasse eine Aufstockung? Wenn das Gebäude die maximale Höhe der Bauklasse bereits ausschöpft, ist ein DG-Ausbau nur innerhalb des bestehenden Dachvolumens möglich — das reduziert die Nutzfläche erheblich.
Schutzzone und Denkmalschutz
Rund 40 % der Wiener Gründerzeithäuser liegen in einer Schutzzone gemäß Wiener Bauordnung (§ 7). In Schutzzonen gelten strenge Gestaltungsvorschriften: Die Fassade muss erhalten bleiben, der DG-Ausbau darf das Erscheinungsbild nicht wesentlich verändern. Das bedeutet in der Praxis oft: Setback von der Straßenfassade, zurückversetzte Geschosse, materialkonformer Ausbau.
Zusätzlich können Objekte unter Denkmalschutz (Bundesdenkmalamt) stehen — das ist seltener, aber noch restriktiver. Hier muss jede Veränderung einzeln genehmigt werden. Die Kosten steigen, die Flexibilität sinkt.
Tipp: Schutzzoneninfo für jedes Gebäude prüfen Sie am besten über den Flächenwidmungsplan der MA 21 (online verfügbar) oder direkt in Vienna Unlisted, wo Schutzzonen-Filter integriert sind.
Baurecht und Grundstücksteilung
Bei Zinshäusern mit mehreren Eigentümern (z. B. nach Parifizierung) muss für den DG-Ausbau ein eigenes Baurecht begründet werden. Das Baurecht (§§ 1–12 BauRG) gibt dem Investor das Recht, auf fremdem Grund zu bauen. Typisch ist eine Laufzeit von 50–99 Jahren gegen einen jährlichen Baurechtszins. Alternativ kann das DG-Geschoss als eigenständige Wohnungseigentumseinheit im Grundbuch eingetragen werden.
Checkliste: Rechtliche Vorprüfung
- Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der MA 21 prüfen
- Bauklasse und maximal zulässige Gebäudehöhe feststellen
- Schutzzone ja/nein (MA 19 — Architektur und Stadtgestaltung)
- Denkmalschutz-Status beim BDA abfragen
- Eigentümerstruktur und notwendige Zustimmungen klären
- Bestehendes Baurecht oder Superädifikat prüfen
3. Kosten-Kalkulation
Die Gesamtkosten eines DG-Ausbaus setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Die folgenden Werte basieren auf Wiener Erfahrungswerten Stand 2026:
| Position | Anteil | EUR/m² (ca.) | Bei 400 m² |
|---|---|---|---|
| Planung & Genehmigung | 10–15 % | 350–600 | 140.000–240.000 |
| Abbruch & Rohbau (Stahl/Holz) | 35–40 % | 1.200–1.800 | 480.000–720.000 |
| Haustechnik (HKLS, Elektro) | 15–20 % | 500–800 | 200.000–320.000 |
| Ausbau & Ausstattung | 20–25 % | 700–1.100 | 280.000–440.000 |
| Aufzug (Nachrüstung) | pauschal | — | 80.000–150.000 |
| Nebenkosten (Prüfungen, Anschlüsse) | 5 % | 150–250 | 60.000–100.000 |
| Gesamtkosten | 100 % | 3.000–5.000 | 1.200.000–2.000.000 |
Bauzeit: Rechnen Sie mit 12–18 Monaten vom Baubeginn bis zur Fertigstellung. Inklusive Planung und Genehmigung sind es 18–30 Monate vom ersten Entwurf bis zum Einzug. In Schutzzonen kann die Genehmigungsphase allein 6–12 Monate dauern.
Wichtig: Planen Sie einen Kostenpuffer von mindestens 10–15 % ein. Bei Gründerzeithäusern ergeben sich regelmäßig Überraschungen bei der Statik, den Anschlussstellen oder der Haustechnik, die erst nach dem Abbruch sichtbar werden.
4. Typischer Ablauf eines DG-Ausbaus
Ein DG-Ausbau-Projekt durchläuft typischerweise fünf Phasen:
Machbarkeitsstudie
Architekt prüft Bauklasse, Statik, Widmung. Ergebnis: Ja/Nein und geschätztes Flächenpotenzial. Dauer: 2–4 Wochen.
Baurecht sichern
Baurecht begründen oder Zustimmung der Miteigentümer einholen. Vertragliche Regelung mit dem Hauseigentümer. Dauer: 1–3 Monate.
Planung & Einreichung
Entwurf, Einreichplan, statische Berechnung, MA 37-Einreichung. Baubewilligung abwarten. Dauer: 4–12 Monate.
Bauphase
Abbruch altes Dach, Rohbau, Haustechnik, Ausbau, Fassade. Dauer: 12–18 Monate.
Verwertung
Verkauf (Einzelwohnungen oder en bloc) oder Vermietung. Vermarktung idealerweise bereits während der Bauphase.
Kritischer Erfolgsfaktor: Die Machbarkeitsstudie muss vor dem Kauf des Zinshauses (oder des Baurechts) erfolgen. Wer erst nach dem Kauf feststellt, dass die Statik nicht mitmacht oder die Bauklasse keinen Aufbau erlaubt, hat ein teures Problem.
5. Wertschöpfung: Vorher/Nachher-Rechnung
Ein konkretes Rechenbeispiel zeigt, wie die Wertschöpfung bei einem DG-Ausbau aussieht:
Beispiel: DG-Ausbau im 7. Bezirk (Neubau)
| Position | Wert |
|---|---|
| DG-Fläche (Nutzfläche nach Ausbau) | 350 m² |
| Baukosten (inkl. Planung, Aufzug) | 1.575.000 EUR (4.500 EUR/m²) |
| Baurecht/Kaufpreis DG-Anteil | 350.000 EUR (1.000 EUR/m²) |
| Finanzierungskosten (24 Monate, 4 %) | ca. 80.000 EUR |
| Gesamtinvestition | ca. 2.005.000 EUR |
| Verkaufspreis DG-Wohnungen | 3.150.000 EUR (9.000 EUR/m²) |
| Verkaufsnebenkosten (ca. 3 %) | 95.000 EUR |
| Rohgewinn vor Steuern | ca. 1.050.000 EUR |
| Return on Investment (ROI) | ca. 52 % |
* Vereinfachte Darstellung. Tatsächliche Ergebnisse variieren je nach Lage, Ausstattung, Marktlage und steuerlicher Situation. ImmoESt (30 % auf Gewinn) und USt sind nicht berücksichtigt.
Diese Kalkulation zeigt: Ein DG-Ausbau ist kein passives Investment, sondern aktive Projektentwicklung. Der Gewinn entsteht durch die Kombination von Standortwahl, Planung und Bau-Know-how. Wer das erste Mal ein DG-Projekt umsetzt, sollte einen erfahrenen Bauträger oder Projektentwickler hinzuziehen.
6. Fallstricke beim DG-Ausbau
Die häufigsten Probleme — und wie erfahrene Entwickler sie vermeiden:
Statik unterschätzt
Gründerzeithäuser haben oft Ziegelmauern, die nur begrenzt tragfähig sind. Ein DG-Aufbau in Stahlbeton kann das Gewicht verdoppeln — unmöglich ohne Verstärkung. Lösung: Leichtbauweise (Stahl-Holz-Hybrid), frühzeitige statische Prüfung. Kosten für Statik-Gutachten: 3.000–8.000 EUR — gut investiertes Geld.
Nachbarschaftsrecht
Nachbarn können Einspruch gegen die Baubewilligung erheben — und tun das in Wien häufig. Lichteinfall, Sichtschutz, Baustellenbelästigung sind typische Gründe. Lösung: Frühzeitig informieren, transparent kommunizieren, ggf. Vereinbarungen treffen. Ein Einspruch kann das Projekt um 6–12 Monate verzögern.
Kostenexplosion
Die häufigste Ursache: Unvorhergesehene Probleme bei der Bestandssubstanz (marode Decken, schadhafte Steigleitungen, Asbest). Lösung: Gründliche Bestandsaufnahme vor Baubeginn, realistischer Kostenpuffer (15–20 %), Festpreisvereinbarung mit dem Generalunternehmer wo möglich.
Genehmigungsverzögerung
Die Baubewilligung durch die MA 37 kann in Wien dauern — besonders in Schutzzonen, wo die MA 19 (Architektur und Stadtgestaltung) ein Mitspracherecht hat. Lösung: Erfahrenen Architekten beauftragen, der die Wiener Behördenlandschaft kennt. Vorabstimmung mit MA 19 und MA 37 suchen.
Mietrecht bei Bestandsmietern
Ein DG-Ausbau kann zu Beeinträchtigungen der Bestandsmieter führen (Lärm, Staub, Gerüst). Mieter haben Recht auf Mietzinsminderung während der Bauzeit. Lösung: Bauzeit minimieren, transparente Kommunikation, ggf. freiwillige Kompensation vereinbaren.
Bezirke mit besonderem DG-Potenzial
Nicht alle Bezirke eignen sich gleich gut für DG-Ausbauten. Entscheidend sind: Bauklasse (genug Höhenreserve), Anteil Schutzzone (weniger = einfacher), Verkaufspreise (höher = mehr Marge) und Nachfrage.
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